Le contrôle des prix ne paie pas

Alors que les loyers parisiens explosent et que le prix de l’essence en fait autant, reviennent sur la table et dans le débat public les propositions de contrôle des prix, sous la forme, qui d’un « tarif social de l’essence », qui d’un contrôle du prix des loyers parisiens, qui de logiques corporatistes de taxis réclamant des « indemnités » de la part de l’Etat.

Évidemment, la plupart de ces idées sont inspirées d’un noble sentiment de justice: personne ne souhaite que les artisans fassent faillite à cause du prix de l’essence et nul ne trouve normal que l’on paye en ce moment à Paris 900 €par mois pour une chambre de bonne.

Mais l’enfer est pavé de bonnes intentions, et les économistes ont montré depuis assez longtemps déjà les effets pervers des mesures de contrôle des prix.

Paul Krugman, citant la loi de Murphy, disait ceci : “Economists have the least influence on policy where they know the most and are most agreed; they have the most influence on policy where they know the least and disagree most vehemently.” (« Les économistes ont le moins d’influence sur les politiques là où ils s’y connaissent le plus et où ils sont le plus d’accord entre eux; ils ont le plus d’influence là où ils s’y connaissent le moins et sont le moins d’accord entre eux».)

Si le prix des loyers augmente à Paris, c’est que la demande de logements augmente quand l’offre ne suit pas. Paris est toujours aussi attractif : en France, il y a Paris et la province, quand la plupart des autres pays européens ont plusieurs grandes villes (Madrid et Barcelone, Berlin et Munich, Londres et Liverpool…).

Que se passe-t-il si on maintient le prix des loyers à un niveau artificiellement bas ?
Tout d’abord, il faudrait pouvoir contrôler le prix de tous les logements parisiens, ce qui semble à priori assez difficile techniquement (l’Etat n’est pas au courant en temps réel de la signature de tous les bails, il n’y a pas de déclaration à faire, cela relève du contrat privé).  Si seulement certains loyers sont maintenus à un niveau artificiellement bas —ce qui est le plus probable— il va y avoir des effets distorsifs :

  • Le premier effet sera une ruée sur les logements à loyers contrôlés qui seront très demandés. Il y aura donc des files d’attente pour ces logements, avec un risque d’augmentation des discriminations à l’entrée : sélection très sévère des candidats et augmentation des demandes de garanties —les propriétaires seront plus réticents à louer aux plus pauvres pour se protéger des mauvais payeurs— phénomène « d’entrée au piston » accentué —on pense à la corruption généralisée du système soviétique— voire discrimination raciale pour l’obtention du logement. Si le logement appartient à l’Etat, on observera des délais administratifs très longs : c’est le cas pour tous les HLM et autres logements sociaux.
  • Le nombre de logements disponibles va avoir tendance à baisser (même relativement) : en effet, avec un loyer maintenu artificiellement bas par rapport à d’autres loyers, les locataires vont être incités à rester le plus longtemps possible dans leur appartement, même s’ils ne l’occupent pas. Ils seront tellement contents de bénéficier d’un tarif bas qu’ils préfèreront le plus souvent payer ce prix même sans utiliser leur appartement (dans ce cas, ils le sous-loueront illégalement) que de quitter celui-ci et de prendre le risque de ne pas retrouver un tel tarif, surtout s’ils se sont battus pour l’avoir, après de longues démarches administratives par exemple.
  • Il y  aura donc moins de rotation sur le marché du logement, au bénéfice des locataires actuels, qui auront un tarif artificiellement bas, mais au détriment des nouveaux arrivants à Paris (étudiants, étrangers…), qui auront toutes les peines du monde à trouver un tel logement. C’est le même mécanisme que sur un marché du travail surcontrôlé : une division insiders/outsiders.
  • Par ailleurs, le faible prix des loyers désencourage les propriétaires à louer leur appartement : ils préfèreront soit l’occuper eux-mêmes, soit le vendre, ce qui semblera plus intéressant que de le louer à un niveau artificiellement bas. Ou alors ils le loueront mais demanderont des versements annexes et des garanties exorbitantes, accentuant la discrimination tarifaire sur le marché. Cet effet va encore accentuer la contraction du parc locatif. A la fin de la première guerre mondiale, le très fort contrôle des loyers en France associé à des interdictions de vendre pour les propriétaires avait fait tomber le taux de rentabilité de l’investissement locatif à un niveau proche de zéro: le nombre de logements construits en France entre les deux guerres a ainsi été de 1,8 million, contre 3,7 millions en Grande-Bretagne et 4 millions en Allemagne sur la même période.

En résumé, les effets du contrôle des loyers sont dangereux et unanimement reconnus par les économistes. Le cas de la Suède, où les loyers sont fortement encadrés, permet d’ailleurs d’avoir une bonne approche empirique de ces effets distorsifs. Au contraire, un loyer fort incite les propriétaires à louer leur logement plutôt que de le vendre et les locataires à ne pas sur-occuper celui-ci : cela tend à augmenter le niveau et la qualité du parc locatif.

Il y avait eu une expérience naturelle à Boston, en mai dernier : une panne massive de la distribution d’eau potable avait privé d’eau les habitants de l’agglomération de Boston durant un weekend. Le prix de l’eau minérale en bouteille avait alors explosé, tandis que le Procureur Général de l’Etat du Massachusetts, Martha Coakley, sermonnait les entreprises qui se livraient à des « prix abusifs », ordonnant aux services de l’Etat de « surveiller de prêt les prix de l’eau minérale ». Autrement dit, Martha Coakley cherchait à contrôler le prix de l’eau minérale pour la rendre accessible à tous. Le problème, c’est qu’un prix contrôlé aurait incité les acheteurs à faire des provisions massives d’eau en bouteille, accentuant la pénurie, tandis que le prix laissé libre sur le marché de l’eau en bouteille (donc élevé en la circonstance) aurait naturellement restreint les ardeurs des habitants privés d’eau potable, incitant  ceux-ci à ne pas se servir plus que nécessaire, incitant en même temps les vendeurs à redoubler d’efforts pour servir tout le monde (puisqu’ils vendent plus cher).

C’est le même problème avec l’essence : l’augmentation de son prix traduit une explosion de la demande (chinoise, notamment) face à une offre qui ne suit pas (offre qui est parfois volontairement restreinte par les producteurs pour maintenir les prix à la hausse). Mais si on commence à contrôler le prix de l’essence, le risque de pénurie va s’aggraver car les gens vont être incités à faire de grandes provisions tant que les prix sont bas. Tout le monde ne pourra pas être servi ! Alors que l’augmentation du prix de l’essence incite, on l’a vu, les acheteurs à rationaliser leur consommation : retour au vélo et au transport en commun, limitation des trajets inutiles et du gaspillage… permettant au maximum de monde d’être servi  en essence : le marché permet ici la meilleure allocation possible des ressources rares.

Évidemment, la réalité n’est aussi simple. Si on se doute que l’explosion du prix des bouteilles d’eau minérales aux États-Unis n’aurait guère de conséquences sur la santé des habitants de Boston, dans un autre contexte, l’explosion du prix du blé ou du maïs en Afrique se traduit par des morts, celle du prix de pétrole  peut se traduire par la mise à genoux des économies occidentales (qui a oublié 1973 ?). Par ailleurs, le rôle de la spéculation (aussi bien immobilière que sur le pétrole), c’est-à-dire l’achat dans un objectif de revente à court-terme avec bénéfice, est non-négligeable dans l’augmentation des prix.  N’y-t-il alors rien à faire ?

Bien sûr que si. Quand les prix augmentent en raison d’une insuffisance de l’offre face à une demande croissante, la meilleure chose à faire est d’accroître l’offre, ce qui aura pour effet mécanique de baisser les prix. Il faut donc construire plus de logements.

L’Etat a tout son rôle à jouer dans la crise de l’immobilier parisien : construction massive de logements sociaux, réquisition des immeubles de bureaux vides, etc. Ce n’est donc pas en accusant les méchants propriétaires (ou le méchant marché) d’augmenter les prix que l’on sortira de la crise immobilière parisienne, mais bien en pratiquant des politiques volontaristes de construction de nouveaux logements. Si l’explosion des loyers parisiens ne fait que refléter la rareté des appartements disponibles, laisser la rénovation du parc locatif au secteur privé aurait en effet de nombreux effets négatifs (comme celui de transformer rapidement Paris intramuros en grand quartier de riches) : c’est pourquoi une intervention efficace de l’État s’avère indispensable, comme au temps d’Hausmann (qui a, rappelle Delaigue, fait raser pas moins de 40% des logements parisiens pour en construire de nouveaux).

L’excellent article d’Alexandre Delaigue sur le sujet avance en tout cas de nombreuses mesures possibles pour le cas parisien : fusion de Paris intramuros avec la petite couronne (on rappelle que la surface de Paris est 15 fois plus petite que celle de Londres, 8 fois plus petite que celle de Berlin, et même inférieure à celle de Marseille, 100 km² contre 240), expropriations, construction de logements en hauteur (Alexandre Delaigue souligne qu’il faudrait mettre fin à la mesure qui interdit de construire des immeubles de plus de 37 mètres à Paris, mesure que seuls les écologistes défendent encore), politique active de destructions d’anciens logements et de constructions de nouveaux, politique d’augmentation de l’offre de transport en commun…

On peut aussi penser, outre augmenter l’offre, à compresser la demande, en ralentissant son augmentation: il faudrait pour cela accentuer la décentralisation en dédensifiant Paris, une des villes les plus denses du monde après Manille, Le Caire, Calcutta, Shangaï et Bombay, toutes des villes du Sud : comment se fait-il qu’une carrière d’ingénieur ou d’artiste se commence quasiment obligatoirement dans la capitale ? Il y a là un cercle vicieux (ou vertueux, c’est selon), comme le soulignait parfaitement ce commentateur: plus une zone est dense, plus elle est attrayante, plus elle se densifie. Un travailleur est attiré à Paris parce qu’il y a du travail bien payé et les entreprises sont attirés à Paris parce qu’il y a des travailleurs qualifiés. Il y a une multitudes de bénéfice pour une entreprise à s’installer dans une grande ville, effets d’agglomération parfaitement connus par les analystes de l’économie spatiale (ou économie géographique, ou géographie économique) dont Krugman fut un fer de lance: effets de réseaux qui permet de baisser les coûts fixes grâces aux économies d’échelles, proximité des consommateurs qui réduit les coûts de transport, accès à un grand marché, disponibilité des technologies et de la main-d’œuvre qualifiée, …tous ces mécanismes s’entretiennent les uns les autres.

Si on veut baisser le prix des loyers parisiens, il faut donc aussi rendre Poitiers, Brest ou Saint-Étienne plus attractives. Mais ce n’est pas évident : par exemple, alors qu’on pourrait croire intuitivement que densifier le réseau de transport en Province désengorgera Paris, on observe souvent un renforcement de l’agglomération. En effet, avec un coût de transport plus bas en Province, les entreprises sont incitées à s’installer à Paris puisqu’elles pourront bénéficier de tous les avantages de la capitale tout en exportant moins cher dans les autres régions. En fait, seuls l’intensification de la concurrence à Paris (qui peut décourager certaines entreprises) et les coûts salariaux (plus élevés à Paris, compte tenu de la qualification de la main d’œuvre) peuvent inciter les entreprises, au-delà d’un certain seuil d’agglomération, à s’installer en périphérie (concurrence moindre, salaires plus bas).

Et comment a fait l’Allemagne pour maintenir ses prix immobiliers à un prix bien inférieur à ceux de la France ? Il n’y a pas de miracles : pas de contrôle des loyers, mais des incitations à être locataires plutôt que propriétaires (le surinvestissement locatif des ménages français détourne des masses considérables d’épargne des entreprises vers l’immobilier), un moindre souci de spéculer sur l’immobilier qu’en France, et surtout… un parc locatif capable d’absorber la demande.

Pour l’essence c’est à peu près la même chose : il faut accroître l’offre. Mais contrairement au logement, celle-ci est naturellement limité puisqu’il s’agit d’une matière première que par ailleurs la France importe. Ce n’est donc pas en accroissant l’offre que l’on fera baisser le prix du pétrole mais en la diversifiant, c’est-à-dire en développant les énergies alternatives que l’on peut produire en France. L’ère du pétrole cher est alors une bonne incitation.

Tous les systèmes de régulation de prix ne sont pas néfastes. On peut par exemple contrôler non le prix mais son évolution, comme la France le fait pour les loyers depuis la loi Quillot de 1982, qui indexe la croissance des loyers sur un indice INSEE de la construction (l’indice IRL). Le montant du loyer en France ne peut donc être révisé à la hausse que tous les 3 ans —sauf si le propriétaire fait faire des travaux dans l’appartement— et est strictement encadré. Par ailleurs, il faut parvenir à un juste rapport entre protection des locataires contre les expulsions abusives et protection des propriétaires contre les dégradations et les occupations abusives.  Il faut également parvenir à un juste équilibre législatif entre protection des paysages et de l’environnement urbain et liberté de construire de nouveaux logements. Emmanuel et Gabrielle, d’Ecopublix, écrivent ainsi:

« Le marché du logement est en effet loin d’être un marché « parfait » où l’information circule librement et où le coût de trouver un bien est nul : les locataires supportent des coûts de recherche élevés et accepteront probablement le premier logement qui correspond à leurs critères sans savoir s’il en existe un autre similaire pour un prix moins élevé. Ceci confère aux propriétaires un pouvoir de marché qui leur permet d’extraire une rente au détriment des locataires : dans cette situation, une régulation pourrait être bénéfique afin d’éviter que les propriétaires ne fixent les loyers à un niveau supérieur à celui qui prévaudrait si le marché du logement était parfaitement fluide. (…) D’un côté les propriétaires ne connaissent pas les caractéristiques des différents locataires, c’est-à-dire s’ils vont payer leur loyer, respecter les règles de copropriété, dégrader le logement, etc. Ce problème de sélection adverse va faire monter les prix. De l’autre les locataires ne connaissent pas non plus les caractéristiques du propriétaire: va-t-il entretenir le logement, a-t-il l’intention de vendre dans un futur proche? Les deux parties prennent en compte ces risques lorsqu’ils négocient le contrat et la loi peut fournir un contrat type pour éviter qu’une des deux parties ne soit clairement désavantagée. »

Il y a donc de nombreuses mesures, tant sur le marché des appartements locatifs que sur celui de l’essence, que l’État peut prendre pour trouver un bon compromis entre efficacité et justice sociale. Par ailleurs, certaines mesures de contrôle de prix peuvent s’avérer efficaces, si c’est temporaire : un article d’Alternatives Économiques montre ainsi que ce genre d’outil être utile temporairement pour freiner un brusque dérapage inflationniste en matière d’alimentation ou d’énergie. « (…) maximum légaux pour tels ou tels prix ou pour leurs variations, gel temporaire des hausses, pression morale, etc., les instruments disponibles sont variés. » Il reste: contrôler les prix, c’est généralement pas une bonne idée.

Une réflexion sur “Le contrôle des prix ne paie pas

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